El abogado en Derecho Urbanístico, Nolberto Salinas, comparte esta breve nota donde entrega interesantes datos para quienes tienen problemas con las inmobiliarias debido a fallas en la construcción “es bueno que tenga esto presente, según la Ley de Calidad de la Vivienda”.

¿Cuál es el Período de Garantía de una vivienda?
Desde que su vivienda cuenta con recepción final municipal , existen plazos para hacer efectivas las responsabilidades en caso de fallas o defectos que afecten a las edificaciones, que pueden ser de 10 años (cuando afectan a la estructura), 5 años (cuando afectan a los elementos constructivos o de instalaciones) o 3 años (cuando afectan las terminaciones o de acabado). Todo conforme a la Ley Nº20.016 que introdujo modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

¿Quién responde por la Calidad de una Vivienda Nueva?
El propietario primer vendedor de una construcción será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios. En el caso de que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las fallas o defectos de aquélla.

Las Constructoras no siempre actúan como primer vendedor, así es que optimice su tiempo buscando antecedentes del primer vendedor.

¿Quién es responsable de los daños producidos por las fallas de construcción?
Los proyectistas serán responsables por los errores en que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o perjuicios. Sin perjuicio de lo establecido en el Nº 3 del artículo 2003 del Código Civil, los constructores serán responsables por las fallas, errores o defectos en la construcción, incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las acciones legales que puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.Las personas jurídicas serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como proyectista o constructor respecto de los señalados daños y perjuicios.

¿Cómo se puede identificar a los proyectistas y constructores de su vivienda?
El propietario primer vendedor estará obligado a incluir en la escritura pública de compraventa, una nómina que contenga la individualización de los proyectistas y constructores a quienes pueda asistir responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose de personas jurídicas deberá individualizarse a sus representantes legales (Artículo18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones).

¿Cuál es la altura de los muros o cierros entre vecinos?
Normalmente los cierros entre vecinos son los muros denominados "muro medianero" (el que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes). Los Planes Reguladores Comunales norman los cierros hacia la vía del espacio público, pero no establecen ninguna altura máxima para los cierros entre vecinos contiguos. Cualquier dificultad al respecto debe resolverse entre los vecinos respectivos y si subsisten discrepancias sobre la materia, puede denunciarse el hecho al Juez de Policía Local que corresponda.

¿Qué Legislación y Normas debe cumplir un Edificio?
Para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar o demoler un edificio o vivienda , se deberá solicitar permiso del Director de Obras Municipales respectivo (Artículo 5.1.1. de la OGUC). Las solicitudes de aprobaciones o permisos presentadas ante las Direcciones de Obras Municipales serán evaluadas y resueltas conforme a las normas vigentes a la fecha de su ingreso (Artículo 1.1.3. de la OGUC).

Es probable que los daños producidos en su vivienda obliguen a un desalojo, pero la única persona o profesional competente para pronunciarse sobre esta medida son los ingenieros calculistas que participaron del proyecto, o en su defecto, personas o empresas debidamente calificadas. 

De todas formas es importante que si UD. contrató un seguro de inhabitabilidad, lo active de inmediato llamando a la compañía.

Si por distintas razones no cuenta con un seguro, y el estado de la vivienda lo obligó a generar gastos, ahí es importante contar con la asesoría legal para ver si existen o no meritos suficientes que le permitan requerir su reembolso.

Por último, si se trata de un conjunto habitacional y buena parte de sus propietarios se encuentra afectados, si la respuesta de la inmobiliaria es inexistente o tardía, no olvide que lo mejor es actuar en conjunto, reservándose  el derecho a iniciar demandas colectivas.

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